L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE
COMPITI DELL'ASSEMBLEA
L'assemblea condominiale ha il compito di:
- nominare l'amministratore;
- revocare, in ogni tempo, l'amministratore;
- deliberare la promozione di un giudizio;
- autorizzare i condomini a fare spese per le parti comuni;
- decidere sui ricorsi presentati dai condomini;
- provvedere alla conferma dell'amministratore;
- approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno con relativa ripartizione delle spese tra i condomini;
- provvedere all'approvazione del rendiconto annuale;
- provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
L'assemblea condominiale delibera unicamente sulle questioni riguardanti gli interessi dei singoli sulla cosa comune, non già in merito alle parti di proprietà esclusiva del condominio ed ha il potere di decidere a maggioranza, nell'interesse collettivo.
CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA
L'assemblea può essere convocata in via ordinaria (laddove si debba procedere sui punti di cui al precedente paragrafo - si riunisce una volta l'anno) oppure in via straordinaria quando l'amministratore lo ritenga necessario ovvero quando ne abbiano fatto richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere comunicato a ciascun condomino, a mezzo lettera raccomandata anche a mano, almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea.
All'assemblea condominiale, affinché sia validamente costituita, devono partecipare:
- in prima convocazione: 2/3 del valore del condominio e 2/3 dei partecipanti del condominio;
- in seconda convocazione: 1/3 del valore dell'edificio ed almeno 1/3 dei partecipanti al condominio stesso.
Se non venissero raggiunti tali valori, la costituzione dell'assemblea sarà irregolare e pertanto l'eventuali deliberazioni adottate potranno essere impugnate per invalidità dal condomino dissenziente.
Una delibera assembleare è, quindi,valida se:
- tutti i condomini sono stati convocati regolarmente;
- l'assemblea è stata regolarmente costituita;
- la delibera è stata approvata con il numero dei voti e la rappresentanza del valore dell'edifico richiesti dalla legge.
L'amministratore deve redigere un verbale dell'assemblea in cui venga registro lo svolgimento dei lavori e le decisioni assunte.
QUORUM DELIBERATIVI
Le deliberazioni vanno prese:
- con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio se riguarda: nomine/revoca dell'amministratore, ricostruzione dell'edificio, riparazioni straordinarie di notevole entità;
- con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio se hanno ad oggetto innovazioni;
- con un numero ancora più ridotto nei seguenti casi: abbattimento barriere architettoniche (maggioranza ordinaria), contenimento del consumo energetico (maggioranza quote millesimali), interventi di recupero urbano (maggioranza dei condomini che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio).
Le delibere, regolarmente adottate dall'assemblea, sono obbligatorie per tutti i condomini.
DIRITTI DEL CONDOMINO DISSENZIENTE
Ogni condomino dissenziente può impugnare le deliberazioni contrarie alla legge ovvero al regolamento condominiale, ricorrendo all'autorità giudiziaria.
Il condomino che così voglia procedere, dovrà depositare il ricorso entro e non oltre 30 giorni dalla data della delibera ovvero se assente dalla data della comunicazione della deliberazione.
Tale termine di 30 giorni è perentorio, decorso inutilmente il condominio decadrà dal diritto di ricorre.
DELIBERE NULLE E DELIBERE ANNULLABILI
Le delibere condominiali sono NULLE quando mancanO dei requisiti essenziali oppure contengono decisioni contrarie al regolamento condominiali ovvero riguardano i diritti soggettivi dei condomini ect.
Sono invece annullabili, le delibere affette da vizi formali, riguardanti irregolarità del procedimento di convocazione dell'assemblea, la trattazione di argomenti non previsti dall'ordine del giorno, la mancata sottoscrizione di chi presiede l'assemblea ect..
IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE EX ART. 1137 c.c.
Qualora il condomino ritenga sia stata adottata un delibera nulla ovvero annullabile potrà impugnarla presentando ricorso alla competente autorità giudiziaria:
- entro 30 giorni dalla data della delibera ovvero della sua comunicazione qualora si tratti di delibera annullabile;
- senza termine di decadenza qualora si tratti di delibera nulla.
L'impugnazione di una delibera non ne sospende l'efficacia esecutiva.
Qualora si volesse sospendere una delibera assembleare non ancora impugnata, nel concorso delle condizioni di legge, è possibile depositare un ricorso cautelare ex art. 700 c.p.c..